La préemption en matière de bail commercial et l’exclusion des activités industrielles
Le cadre juridique des baux commerciaux a subi une évolution notable avec l’adoption de la loi du 18 juin 2014, qui a introduit une disposition clé dans le Code de commerce, spécifiquement à l’article L. 145-6-1. Cette disposition accorde aux locataires de locaux commerciaux un droit prioritaire d’acquisition, communément appelé droit de préemption, lors de la mise en vente de ces locaux. Selon cette loi, le propriétaire doit obligatoirement informer le locataire de son intention de vendre, en suivant une procédure spécifique mentionnée dans le même article. De plus, il est important de noter que ce droit est inaliénable et ne peut être supprimé par une clause du contrat de bail.
Un cas récent a soulevé une interrogation pertinente : l’application de l’article L. 145-6-1 est-elle possible lorsque le locataire exploite une activité industrielle dans le local commercial loué ?
Ce litige portait sur un local loué pour la production de pièces de construction. Après que le propriétaire ait mis le local en vente, le locataire a revendiqué son droit de préemption, arguant que ses activités commerciales le rendaient éligible à cet avantage. En effet, le locataire menait des activités commerciales, incluant la transformation de matériaux achetés et leur revente après transformation, ainsi que la fabrication de pièces sur commande.
Cependant, la Cour de cassation a tranché le 29 juin 2023, statuant que l’article L. 145-6-1 ne s’applique qu’aux locaux utilisés pour des activités commerciales ou artisanales. Elle a clarifié que les locaux industriels, définis comme étant principalement destinés à la fabrication ou la transformation de biens, ne relèvent pas de cette disposition. La Cour a établi que les activités du locataire relevaient clairement du secteur industriel, le rendant ainsi inéligible au droit de préemption.
En somme, cette décision de la Cour de cassation souligne l’importance de distinguer les différentes catégories d’activités exercées dans un local commercial, en précisant que le droit de préemption de l’article L. 145-6-1 est limité aux activités commerciales ou artisanales, excluant donc les activités industrielles. »