Pourquoi Opter pour une SCI dans la Transmission d’Entreprise
Un dirigeant d’entreprise a deux options pour acquérir et posséder l’immobilier nécessaire à son activité : soit le ranger dans son patrimoine d’entreprise, soit le garder dans son patrimoine personnel.
Quand l’immobilier d’entreprise est inclus dans le patrimoine de l’entreprise, il apparaît dans le bilan, ce qui peut devenir un désavantage au moment de la cession de l’entreprise. Cette inclusion augmente le coût de l’entreprise et peut décourager les acheteurs potentiels. Ils peuvent être plus intéressés par l’achat d’un marché, d’un fonds de commerce ou d’une propriété intellectuelle, plutôt que par les locaux d’exploitation. De plus, cela pourrait excéder leur capacité de financement. D’où l’intérêt de séparer l’immobilier des autres actifs de l’entreprise.
Dans le contexte d’une transmission familiale, la possession de l’immobilier dans le patrimoine privé aide à distinguer deux patrimoines, facilitant ainsi l’équilibre entre les héritiers actifs dans l’entreprise et les autres.
Les avantages d'une SCI dans le patrimoine privé
Lorsqu’un dirigeant choisit de détenir l’immobilier d’entreprise dans son patrimoine privé, il peut le faire directement ou via une société civile immobilière (SCI). Utiliser une SCI pour gérer cet immobilier permet au chef d’entreprise de ne transmettre que son entreprise, tout en générant des revenus supplémentaires en louant ces biens aux repreneurs. Blandine Prouvost, spécialiste en ingénierie patrimoniale, note cependant que cette méthode peut présenter des inconvénients en termes d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de transmission de la SCI aux enfants, en particulier en ce qui concerne les avantages du pacte Dutreil.
Malgré ces précautions, créer une SCI offre au dirigeant la possibilité de commencer à transmettre ses biens immobiliers à ses enfants de son vivant, tout en gardant le contrôle et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Un modèle courant consiste à établir une SCI avec un faible capital social, financer l’achat ou le rachat des locaux d’exploitation par un emprunt, puis transmettre la nue-propriété des parts aux enfants.
Réduction de la base de calcul des droits de donation
Cette méthode permet de réduire la base de calcul des droits de donation, car l’emprunt peut être déduit de la valeur des parts lors de la donation. Si la SCI n’a pas d’autres biens que ceux financés à crédit, la valeur des parts sera proche de zéro au moment de la donation, réduisant ainsi les droits de donation pour les enfants.
Après le remboursement de l’emprunt, la valeur des parts augmente sans droits supplémentaires à payer pour les enfants. À la mort des parents, les enfants obtiennent la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires.
Un autre avantage d’utiliser une SCI, surtout en cas de démembrement des droits, est que les statuts peuvent permettre au chef d’entreprise de vendre ou d’acheter des biens sans l’accord des enfants nus-propriétaires, ce qui n’est pas possible avec des biens immobiliers détenus directement.