Locaux commerciaux : prix des murs, location et règles

Murs, fonds ou droit au bail : qu'achète-t-on exactement ?

Trois choses différentes se vendent autour d'une boutique, et leurs prix ne se comparent pas. Les murs sont le bien immobilier : la surface, la vitrine, la réserve. Le fonds de commerce est l'activité exploitée dans ces murs : la clientèle, le nom, le matériel, le stock et, presque toujours, le bail. Le droit au bail, enfin, est le seul droit d'occuper les lieux, que le locataire en place revend à un successeur qui y exercera une autre activité si le bail l'autorise.

Une même adresse peut donc apparaître trois fois sur le marché, à trois prix sans rapport. Ne confondez pas non plus le droit au bail, versé à l'ancien locataire, et le pas-de-porte, somme qu'un bailleur peut demander à l'entrée d'un nouveau locataire. Les pages fonds de commerce et cession de fonds de commerce traitent de l'activité ; ce guide parle surtout des murs et de la location.

Comment nos pages de commune lisent-elles le prix d'une boutique ?

Les ventes publiées par l'administration (fichier DVF) ne disent pas si un local était une boutique, un bureau ou un atelier. Nos pages retiennent donc les ventes de petits locaux, de moins de 200 m², qui correspondent le mieux aux commerces de rue, et rappellent le nombre de ventes sur lequel repose chaque chiffre. Quand la commune en compte trop peu, elles le signalent et s'appuient, selon les cas, sur l'agglomération pour donner un ordre de grandeur.

Selon les communes, elles décrivent aussi les rues où se regroupent les commerces actifs, les fonds vendus d'après les annonces légales et, quand nous en avons, nos locaux en vente. Le prix d'un local réel s'écarte souvent de ces repères, pour les raisons qui suivent.

Qu'est-ce qui fait varier la valeur d'un local commercial ?

L'emplacement d'abord, mesuré au mètre près. Dans une même rue, le trottoir le plus fréquenté, l'angle d'un carrefour ou la proximité d'une enseigne qui attire du monde changent le passage devant la vitrine. Les commerçants parlent d'emplacement « numéro un » pour les meilleures adresses. Viennent ensuite la longueur de vitrine, la hauteur sous plafond, la profondeur de la boutique, la présence d'une réserve ou d'un sous-sol, et la possibilité de stationner ou de livrer.

Pour des murs loués, la valeur dépend aussi du bail en cours : le niveau du loyer par rapport au marché, la durée restante, l'activité du locataire et sa solidité. Un local vide se juge sur le loyer qu'on peut en espérer. La page commerce de proximité aide à voir, commune par commune, quels commerces sont déjà présents et lesquels manquent.

Quelles règles encadrent l'ouverture d'un commerce ?

Une boutique reçoit du public : elle doit respecter les règles de sécurité incendie et d'accessibilité des établissements recevant du public, et les travaux d'aménagement demandent une autorisation en mairie. Changer l'activité d'un local peut se heurter à la clause de destination du bail, voire au plan local d'urbanisme, qui protège parfois les rez-de-chaussée commerçants. Une enseigne doit respecter le règlement local de publicité quand il existe, et demande une autorisation près des monuments protégés.

Certains métiers ont leurs propres contraintes. Un restaurant doit pouvoir évacuer ses fumées par un conduit adapté, ce que tous les immeubles n'acceptent pas ; un débit de boissons a besoin d'une licence. Au-delà de 1 000 m² de surface de vente, la création ou l'extension d'un magasin passe devant la commission départementale d'aménagement commercial (dans certaines petites communes, elle peut être saisie dès 300 m²).

Louer une boutique : à quoi faut-il faire attention ?

Le bail commercial dure en principe au moins neuf ans, le locataire pouvant en général donner congé tous les trois ans ; un bail dérogatoire de trois ans au plus reste possible. Le loyer peut être révisé selon l'indice des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, et comprend souvent des charges et une part de taxe foncière. Vérifiez la destination autorisée, qui doit couvrir votre activité et, si possible, ses évolutions ; la répartition des travaux ; la clause de cession, qui conditionnera la revente de votre fonds. Nos offres de boutiques sont sur la page location de local commercial, et le contrat est détaillé sur la page bail commercial.

Où regarder les marchés du commerce dans notre secteur ?

À Villefranche, le commerce se concentre le long de la rue Nationale, l'axe historique de la ville : la page locaux commerciaux à Villefranche-sur-Saône en donne les repères. Au nord, la page locaux commerciaux à Mâcon suit la préfecture de Saône-et-Loire, et celle de Trévoux un bourg-centre du Val de Saône. Pour un local acheté comme placement, voyez la page investissement en immobilier d'entreprise ; pour faire estimer votre boutique, la page estimation de local professionnel ; et pour les autres familles de locaux, notre guide de l'immobilier d'entreprise.