Immobilier d'entreprise : louer, acheter ou céder un local

Que trouve-t-on sur ce site pour un projet de local professionnel ?

Pour savoir où s'installer et à quel prix, le site offre trois entrées : nos annonces à louer ou à vendre, dont des cessions de fonds et de droits au bail ; une page par commune, avec les ventes de locaux, les entreprises installées et nos offres du moment ; enfin des pages par sujet, comme ce guide, qui expliquent les règles valables partout.

Les chiffres des pages de commune viennent de sources publiques : les ventes enregistrées par les impôts (DVF), les annonces légales (BODACC), le répertoire des établissements (SIRENE) et les équipements recensés par l'INSEE. Un prix médian n'a de sens que sur assez de ventes ; là où il y en a peu, la page de commune le signale.

Commerce, bureau ou entrepôt : quelle famille de locaux pour votre activité ?

Le site range ses pages en quatre familles, qui suivent le besoin du chef d'entreprise : recevoir du public, accueillir une équipe, stocker et produire, ou placer son épargne dans des murs.

Commerces et fonds de commerce

Un commerce dépend d'abord de son emplacement : passage devant la vitrine, enseignes voisines, stationnement. Pour acheter des murs, la page sur le prix des locaux commerciaux explique comment lire les ventes d'une commune. Pour s'installer sans acheter, la page location de local commercial présente nos offres et les points à vérifier avant de signer. La page commerce de proximité décrit, commune par commune, les boutiques et les services déjà présents.

Bureaux et tertiaire

Un bureau se choisit pour l'équipe et les clients : accès en transports, parking, surface par poste, état des parties communes. Le prix des bureaux se lit avec prudence, car les ventes publiques ne séparent pas les bureaux des autres locaux. Pour louer, la page location de bureaux rassemble nos offres. Pour quelques postes ou un besoin court, le coworking propose une place ou un bureau fermé, en général par un contrat de services et non par un bail commercial.

Entrepôts et locaux d'activité

Un entrepôt ou un atelier se juge sur des critères techniques : hauteur libre sous plafond, portes de quai ou portes sectionnelles, résistance du sol, manœuvre des poids lourds, distance jusqu'à l'autoroute. La page du prix des entrepôts couvre aussi les locaux d'activité, et celle de la location d'entrepôt les offres à louer. La page terrains et zones d'activité présente les zones où ces bâtiments se regroupent, ainsi que les terrains où l'on peut construire.

Marché et investissement

Cette famille s'adresse à ceux qui voient un local comme un placement, ou qui étudient l'économie d'une commune. La page investissement en immobilier d'entreprise traite des murs loués à un occupant. La page du marché des entreprises suit les immatriculations, les ventes de fonds et les procédures publiées au BODACC. Celle des immeubles de rapport et d'entreprise porte sur l'achat d'un bâtiment entier.

Faut-il acheter ses murs ou les louer ?

Louer laisse la trésorerie à l'activité et facilite un déménagement si l'entreprise grandit. Acheter stabilise le coût du local et constitue un patrimoine, mais demande un apport et attache l'entreprise à un lieu. Certains dirigeants achètent les murs par une société civile immobilière distincte de leur entreprise, qui loue ensuite le local à celle-ci : un montage à étudier avec son expert-comptable.

En location, le contrat habituel d'un commerçant, d'un artisan ou d'un industriel est le bail commercial. Il dure au moins neuf ans, et le locataire peut en principe donner congé à la fin de chaque période de trois ans. À l'échéance, s'il est immatriculé et exploite son fonds dans les lieux, il a droit au renouvellement, ou à une indemnité d'éviction si le bailleur refuse sans motif grave et légitime. Pour un besoin court, un bail dérogatoire ne peut pas dépasser trois ans au total. Une profession libérale peut signer un bail professionnel, d'au moins six ans.

Avant de signer, trois clauses méritent une lecture attentive. La répartition des charges, des impôts et des travaux : depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit en dresser l'inventaire, et, pour les baux signés ou renouvelés depuis novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent plus être mises à la charge du locataire. La clause de destination, qui fixe les activités permises. La clause de cession, qui pèsera sur la revente future du fonds. La page sur le bail commercial détaille ces points.

Comment connaître la valeur d'un local dans une commune ?

Pour les ventes, la source publique s'appelle DVF : c'est le fichier des mutations publié par l'administration fiscale. Il donne la date, le prix, la surface et l'adresse de chaque vente. Sa limite pour l'immobilier d'entreprise : bureaux, boutiques, ateliers et entrepôts y figurent dans une seule catégorie, « local industriel, commercial ou assimilé ». Les pages de commune lisent donc ces ventes par tranches de surface (une boutique de moins de 200 m² ne se compare pas à un bâtiment de plus de 1 000 m²), et non par nature de local.

Pour les loyers, aucun fichier public ne joue ce rôle. Les seuls loyers que nous publions sont ceux de nos annonces, avec la base indiquée par le bailleur (hors taxes ou non, charges comprises ou non).

Pour un local précis, deux méthodes se complètent. La comparaison rapproche le bien des ventes et des offres voisines de taille semblable. Le rendement part du loyer en place, ou du loyer de marché si le local est vide, et le rapporte au taux qu'attendent les investisseurs pour ce genre de bien. L'état du bâtiment, le bail en cours et les travaux corrigent ensuite le résultat. La page estimation de local professionnel décrit la démarche, menée par l'un de nos agents spécialisés après une visite.

Comment vendre des murs ou céder un fonds de commerce ?

Vendre des murs, c'est vendre un bien immobilier : un prix, des diagnostics, un avant-contrat puis l'acte chez le notaire. Le dossier réunit en général le diagnostic de performance énergétique, le repérage de l'amiante si le permis de construire date d'avant juillet 1997, l'état des risques, le règlement de copropriété s'il existe, la taxe foncière et le bail en cours si le local est loué.

Céder un fonds de commerce, c'est vendre l'activité : la clientèle, l'enseigne, le matériel et, le plus souvent, le droit au bail. Les murs restent à leur propriétaire. La cession fait l'objet d'une publicité légale, au BODACC notamment, ce qui ouvre aux créanciers du vendeur un délai pour faire opposition. Dans certaines rues, la commune a délimité un périmètre où elle peut acheter à la place du repreneur : il faut le vérifier en mairie avant de s'engager.

Céder seulement son droit au bail est une autre voie : le repreneur paie pour entrer dans les lieux et y exercer sa propre activité, si le bail l'autorise. Les pages fonds de commerce et cession de fonds de commerce détaillent ces situations, l'une du côté du repreneur, l'autre du côté du cédant.

Où se trouvent les principaux marchés de locaux du secteur ?

Le secteur suivi se partage pour l'essentiel entre trois bassins. Le premier est Lyon et sa proche couronne. Dans le 3e arrondissement, la Part-Dieu forme le principal quartier d'affaires de la ville ; la page immobilier d'entreprise à Lyon 3e en présente le marché. À l'est et au sud-est, Saint-Priest, Vénissieux et Genas accueillent de grandes zones d'activité.

Le deuxième bassin suit la Saône vers le nord. Villefranche-sur-Saône, sous-préfecture du Rhône et ville de notre agence, réunit des commerces de centre-ville et des zones d'activité, qui se prolongent dans les communes voisines comme Arnas, Gleizé ou Limas. Plus au nord, Mâcon, préfecture de Saône-et-Loire, est la principale ville du secteur côté Bourgogne.

Le troisième bassin est l'Ain. Bourg-en-Bresse, sa préfecture, a son propre marché de bureaux et de commerces. Plus au sud, la Côtière (Miribel, Montluel, Dagneux) et le secteur de Meximieux s'étirent le long de l'autoroute A42.

Qui vous accompagne chez ORPI Pro Direct Habitat ?

ORPI Pro Direct Habitat est le service d'immobilier d'entreprise de Direct Habitat, société créée en 2006 à Trévoux et dirigée par Cédric et Stéphanie Moulin. Ouvert en 2019, le service travaille depuis Villefranche-sur-Saône.

Chaque demande est suivie par l'un de nos agents spécialisés en immobilier d'entreprise. Il visite le local et le compare aux ventes et aux offres de la commune. Notre équipe est présentée avec ses annonces, et nos honoraires suivent un barème publié. Pour savoir qui intervient dans votre commune, voyez la page agence immobilière par commune.