Prix des bureaux : comment évaluer, louer ou acheter

Pourquoi n'existe-t-il pas de prix officiel au m² pour les bureaux ?

Le fichier public des ventes, DVF, classe ensemble boutiques, ateliers, entrepôts et bureaux sous une même étiquette de « local ». Une médiane calculée sur ce mélange ne dirait rien d'un plateau de bureaux : elle mêlerait un garage de quartier et un immeuble tertiaire. C'est pourquoi nos pages de commune n'affichent pas de prix DVF propre aux bureaux et l'expliquent.

Elles donnent à la place d'autres repères : le nombre d'entreprises dont l'activité se fait d'ordinaire dans un bureau (conseil, sièges sociaux, ingénierie, professions juridiques), leurs adresses principales, les accès, et nos offres en cours. Pour une valeur précise, rien ne remplace la comparaison avec des biens semblables du même secteur, faite après visite.

Centre-ville ou parc tertiaire : quel bureau pour quelle entreprise ?

Deux familles de bureaux se rencontrent dans notre secteur. Les bureaux de centre-ville occupent souvent des étages d'immeubles anciens, au-dessus des commerces. On y vient à pied ou en transport en commun, près du tribunal, de la mairie ou de la chambre de commerce. En contrepartie, le stationnement est rare, les plateaux sont découpés et l'accès pour une personne en fauteuil n'est pas toujours possible.

Les parcs tertiaires, eux, proposent des bâtiments récents en périphérie, avec un parking, de grands plateaux à cloisonner et des normes plus actuelles. Ils conviennent aux équipes qui viennent en voiture et reçoivent peu de public. Un cabinet qui accueille sa clientèle tous les jours ne fera pas le même choix qu'un bureau d'études dont les ingénieurs passent leurs journées sur des chantiers.

Quelle surface prévoir pour son équipe ?

Partez des usages plutôt que d'un ratio tout fait. Comptez les postes occupés chaque jour, et non les effectifs : avec le télétravail, tous les salariés ne sont pas présents en même temps. Ajoutez ensuite l'accueil, les salles de réunion, un espace pour déjeuner, les archives, le local informatique et les circulations. Une annonce indique en général une surface utile ou une surface de plancher : demandez laquelle, car les deux ne se confondent pas.

Pensez aussi à demain. Un plateau ouvert se réaménage plus facilement qu'une suite de petits bureaux. Une option sur une surface voisine, ou un bail qui vous laisse partir tous les trois ans (pour des bureaux, le contrat peut écarter cette faculté : lisez la clause), évite de déménager trop tôt ou de payer des mètres carrés vides.

Louer ou acheter ses bureaux : que compare le dirigeant ?

En location, le coût réel ne se limite pas au loyer. Il faut y ajouter les charges, la part de taxe foncière que le bail met souvent à la charge du locataire, l'assurance et le dépôt de garantie. Le loyer est en général révisé selon un indice publié par l'INSEE, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui vise justement les bureaux. La page location de bureaux présente nos offres et la page bail commercial les règles du contrat.

À l'achat, le dirigeant compare la mensualité d'emprunt au loyer qu'il paierait, en tenant compte de l'apport, des frais de notaire, des travaux et de la fiscalité. Beaucoup achètent par une société civile qui loue ensuite les bureaux à l'entreprise ; d'autres passent par un crédit-bail immobilier. Le choix dépend du bilan de l'entreprise et des projets du dirigeant : il se prépare avec l'expert-comptable.

Quelles obligations peuvent s'appliquer à un immeuble de bureaux ?

Un diagnostic de performance énergétique est demandé pour vendre ou louer des bureaux, sauf exceptions prévues par les textes. Lorsque l'immeuble a été construit sur un permis délivré avant juillet 1997, un dossier technique sur l'amiante doit exister. Si les bureaux reçoivent du public, ils relèvent des règles des établissements recevant du public, notamment pour la sécurité incendie et l'accessibilité.

Les bâtiments où les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² sont aussi soumis au dispositif dit « éco-énergie tertiaire ». Il fixe des objectifs de baisse de la consommation d'énergie par paliers, en 2030, 2040 et 2050, et demande une déclaration annuelle des consommations sur la plateforme publique OPERAT. Un acheteur a tout intérêt à demander où en est le bâtiment.

Comment visiter un plateau de bureaux ?

Venez à l'heure où vos salariés arriveraient, pour juger les bouchons et le parking. Regardez la lumière naturelle de chaque côté, le chauffage et la climatisation, l'isolation phonique avec les voisins et la qualité du réseau internet, fibre comprise. Vérifiez l'ascenseur, les sanitaires et l'accès pour une personne handicapée. Demandez enfin le montant des charges de l'an passé et, si vous achetez dans une copropriété, les travaux déjà votés : ils pèseront sur votre budget.

Où chercher des bureaux dans notre secteur ?

À Lyon, la page bureaux à Lyon 3e couvre le quartier de la Part-Dieu, le plus grand pôle tertiaire de la ville. Plus au nord, la page bureaux à Villefranche-sur-Saône décrit un centre administratif et des parcs plus récents. Dans l'Ain, celle des bureaux à Bourg-en-Bresse couvre la préfecture de l'Ain. Pour un besoin de quelques postes ou de quelques mois, le coworking évite de signer un bail.

Si vous possédez déjà des bureaux et voulez en connaître la valeur, la page estimation de local professionnel explique la démarche, menée par l'un de nos agents spécialisés. Les autres familles de locaux, commerces, entrepôts et placements, sont réunies dans notre guide de l'immobilier d'entreprise.